來(lái)源：自然資源部

　　第一條 （目的）

　　為全面指導(dǎo)本市城市更新活動(dòng)開(kāi)展，根據(jù)《上海市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）要求，明確本市城市更新工作的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)，細(xì)化完善實(shí)施機(jī)制和保障措施，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體組織、實(shí)施城市更新活動(dòng)的作用，制定本指引。

　　第二條 （指導(dǎo)思想）

　　堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）》為引領(lǐng)，踐行新發(fā)展理念，以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活、實(shí)現(xiàn)高效能治理為目標(biāo)導(dǎo)向，統(tǒng)籌實(shí)施城市更新行動(dòng)，建設(shè)具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市。

　　第三條 （適用范圍）

　　本市建成區(qū)內(nèi)開(kāi)展的提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動(dòng)適用本指引。

　　第四條 （總體目標(biāo)）

　　城市更新活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌推進(jìn)，政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作，數(shù)字賦能、綠色低碳，民生優(yōu)先、共建共享的原則，實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：

　　（一）優(yōu)化區(qū)域功能布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高城市能級(jí)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展。

　?。ǘ?gòu)建多元融合的“15分鐘社區(qū)生活圈”，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要。

　?。ㄈ┘訌?qiáng)歷史文化保護(hù)和活化利用，塑造城市特色風(fēng)貌，持續(xù)提升城市文化軟實(shí)力和城市魅力。

　?。ㄋ模┩晟乒卜?wù)設(shè)施和市政交通設(shè)施，提高城市服務(wù)水平，保障城市風(fēng)險(xiǎn)防控和安全運(yùn)行，提升城市韌性。

　　第五條 （重點(diǎn)任務(wù)）

　　城市更新工作應(yīng)當(dāng)包括以下重點(diǎn)任務(wù)：

　　（一）堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，推動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域提升轉(zhuǎn)型。根據(jù)上海市國(guó)土空間總體規(guī)劃層次、單元規(guī)劃層次的相關(guān)要求，落實(shí)詳細(xì)規(guī)劃中明確的公共服務(wù)設(shè)施、市政交通設(shè)施、公共空間和文化風(fēng)貌等要求；按照“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”的空間戰(zhàn)略，推進(jìn)國(guó)土空間近期規(guī)劃確定的城市更新重點(diǎn)區(qū)域行動(dòng)任務(wù)。

　　（二）實(shí)現(xiàn)對(duì)象全覆蓋，分類開(kāi)展城市更新行動(dòng)。改善人居環(huán)境，積極推進(jìn)老舊住房持續(xù)更新，完善配套設(shè)施，提升社區(qū)服務(wù)水平；促進(jìn)存量產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)土地高質(zhì)量利用；全方位升級(jí)商務(wù)集聚區(qū)與傳統(tǒng)商圈，更好地承載全球城市核心功能；推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施和市政交通設(shè)施提標(biāo)改造，提高公共衛(wèi)生與安全應(yīng)急保障能力；促進(jìn)保護(hù)建筑的持續(xù)修繕和活化利用；全面提升公共空間網(wǎng)絡(luò)與品質(zhì)，推動(dòng)各類附屬空間對(duì)外開(kāi)放。鼓勵(lì)在各類更新活動(dòng)中運(yùn)用新材料、新技術(shù)。

　　（三）以公平公正公開(kāi)為前提，最大程度激發(fā)市場(chǎng)活力。在既有儲(chǔ)備方式實(shí)施規(guī)劃的基礎(chǔ)上，針對(duì)區(qū)域更新建立“城市更新行動(dòng)計(jì)劃-區(qū)域更新方案”的行動(dòng)制度，推動(dòng)區(qū)域整體更新；針對(duì)零星更新健全規(guī)則，指導(dǎo)零星更新實(shí)施。

　　第六條 （城市更新方式）

　　區(qū)域更新是針對(duì)需要整體提升轉(zhuǎn)型的區(qū)域，由更新統(tǒng)籌主體（以下簡(jiǎn)稱統(tǒng)籌主體）按照規(guī)劃，統(tǒng)籌各利益主體更新意愿，達(dá)成共識(shí)，編制區(qū)域更新方案，組織實(shí)施城市更新。

　　零星更新主要針對(duì)有自主更新意愿的自有土地房屋，在符合整體規(guī)劃的前提下，編制項(xiàng)目更新方案，實(shí)施城市更新。

　　第七條 （市人民政府職責(zé)）

　　市人民政府成立城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關(guān)重大事項(xiàng)。

　　城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)城市更新日常工作。

　　第八條 （市級(jí)部門(mén)職責(zé)）

　　市規(guī)劃資源部門(mén)負(fù)責(zé)本市區(qū)域更新、零星更新的管理工作，包括審查更新行動(dòng)計(jì)劃后報(bào)市人民政府，審核更新方案中涉及控詳規(guī)劃優(yōu)化的內(nèi)容；負(fù)責(zé)制定更新行動(dòng)計(jì)劃和更新方案編制的規(guī)則、城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則等配套文件；負(fù)責(zé)牽頭組建城市更新專家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱專家委員會(huì)）并開(kāi)展相關(guān)工作。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭制定與城市更新活動(dòng)相適應(yīng)的消防、抗震、交通、市政配套等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)研究制定舊住房更新、“城中村”改造、市場(chǎng)主體參與公有房屋城市更新等相關(guān)政策；負(fù)責(zé)組織各區(qū)推進(jìn)相關(guān)實(shí)施工作。

　　市經(jīng)濟(jì)信息化部門(mén)負(fù)責(zé)制定產(chǎn)業(yè)升級(jí)類城市更新相關(guān)行業(yè)配套政策；推動(dòng)各區(qū)開(kāi)展存量產(chǎn)業(yè)用地資源利用效率評(píng)價(jià)，利用差別化政策推進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地的城市更新；對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)類城市更新活動(dòng)給予行業(yè)指導(dǎo)。

　　市商務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)制定商業(yè)商辦類城市更新相關(guān)行業(yè)配套政策；推動(dòng)各區(qū)開(kāi)展存量商業(yè)商辦用地資源利用效率評(píng)價(jià)；對(duì)商業(yè)商辦類以及生活物資保障設(shè)施的城市更新活動(dòng)給予行業(yè)指導(dǎo)。

　　市交通、生態(tài)環(huán)境、綠化市容、水務(wù)、文化旅游、應(yīng)急管理、民防、科技、民政等市政交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)梳理相應(yīng)類型低效閑置用地與空間;制定城市更新相關(guān)行業(yè)配套政策；對(duì)相應(yīng)類型城市更新活動(dòng)給予行業(yè)指導(dǎo)。

　　市發(fā)展改革、財(cái)政、金融、稅務(wù)、國(guó)資等有關(guān)部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，制定相關(guān)政策措施，協(xié)同開(kāi)展城市更新相關(guān)工作。

　　第九條 （區(qū)和街鎮(zhèn)職責(zé)）

　　區(qū)人民政府（含作為市人民政府派出機(jī)構(gòu)的特定地區(qū)管理委員會(huì)，下同）是推進(jìn)本轄區(qū)城市更新工作的主體，負(fù)責(zé)細(xì)化制定區(qū)級(jí)城市更新相關(guān)政策文件和工作機(jī)制，包括統(tǒng)籌主體遴選、土地價(jià)款確定規(guī)則等內(nèi)容；負(fù)責(zé)組織編制本轄區(qū)更新行動(dòng)計(jì)劃、組織遴選統(tǒng)籌主體、組織認(rèn)定更新方案。

　　區(qū)級(jí)部門(mén)按照市級(jí)部門(mén)職責(zé)分工,協(xié)同開(kāi)展城市更新相關(guān)工作。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照職責(zé)組織公眾參與城市更新活動(dòng)，收集更新建議，配合推進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施。

　　第十條 （專家委員會(huì)）

　　專家委員會(huì)由規(guī)劃、房屋、土地、產(chǎn)業(yè)、建筑、交通、生態(tài)環(huán)境、城市安全、文史、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和法律等方面的人士組成，具體組成辦法和工作規(guī)則由市規(guī)劃資源部門(mén)會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)制定。

　　專家委員會(huì)按照工作規(guī)則，為更新行動(dòng)計(jì)劃、更新方案的決策提供咨詢意見(jiàn)。

　　第十一條   （信息系統(tǒng)）

　　本市依托“一網(wǎng)通辦”“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺(tái)，建立全市統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)。城市更新信息系統(tǒng)的功能主要包括：

　　（一）信息公布和收集，包括公布城市更新指引、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件、更新行動(dòng)計(jì)劃、統(tǒng)籌主體遴選相關(guān)信息、更新方案、其他城市更新相關(guān)信息等；收集公眾的更新意愿、意見(jiàn)和建議等。

　?。ǘ┍O(jiān)測(cè)監(jiān)督，包括各區(qū)更新行動(dòng)計(jì)劃的推進(jìn)落實(shí)和項(xiàng)目進(jìn)展的督查督辦與公眾監(jiān)督。　　 

第二章 區(qū)域更新

　　
      第十二條   （區(qū)域更新的基本流程）

　　區(qū)域更新由區(qū)人民政府組織編制更新行動(dòng)計(jì)劃，報(bào)市人民政府審定后，向社會(huì)公布；區(qū)人民政府遴選或者指定各更新區(qū)域的統(tǒng)籌主體，并賦予統(tǒng)籌主體相應(yīng)職能；統(tǒng)籌主體組織編制區(qū)域更新方案，報(bào)區(qū)人民政府認(rèn)定后，組織實(shí)施。

　　第十三條   （更新行動(dòng)計(jì)劃的編制）

　　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合本轄區(qū)實(shí)際情況和開(kāi)展的城市體檢評(píng)估報(bào)告意見(jiàn)建議，對(duì)需要實(shí)施區(qū)域更新的，組織編制更新行動(dòng)計(jì)劃，劃示更新區(qū)域，并針對(duì)各更新區(qū)域，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、統(tǒng)籌主體的確定方式等內(nèi)容。

　?。ㄒ唬└聟^(qū)域的劃示

　　更新區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)區(qū)域情況和更新需要予以劃示，兼顧保民生和促發(fā)展的要求，綜合考慮規(guī)劃實(shí)施情況和專業(yè)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

　　更新區(qū)域一般涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人，原則上不小于一個(gè)街坊。

　?。ǘ└聟^(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

　　更新區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)當(dāng)符合各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃，充分銜接相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的管理要求，包括區(qū)域更新目標(biāo)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、高度分區(qū)等要求，可預(yù)留彈性；以及公共服務(wù)設(shè)施、市政交通設(shè)施、公共空間、歷史風(fēng)貌保護(hù)等底線要求。

　?。ㄈ┙y(tǒng)籌主體的確定方式

　　統(tǒng)籌主體的確定方式有公開(kāi)遴選和指定兩種。公開(kāi)遴選統(tǒng)籌主體的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)“公開(kāi)招標(biāo)”、“競(jìng)爭(zhēng)性談判”等方式開(kāi)展。屬于歷史風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)、市政交通設(shè)施整體提升等情形的，市、區(qū)人民政府可以指定統(tǒng)籌主體。

　　第十四條   （更新行動(dòng)計(jì)劃的聽(tīng)取意見(jiàn)和評(píng)審）

　　更新行動(dòng)計(jì)劃的編制，應(yīng)當(dāng)廣泛聽(tīng)取各單位和個(gè)人的更新建議。

　　更新行動(dòng)計(jì)劃編制過(guò)程中，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)取市、區(qū)相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，并組織專家委員會(huì)專家進(jìn)行評(píng)審。

　　第十五條   （更新行動(dòng)計(jì)劃的審定和發(fā)布）

　　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將更新行動(dòng)計(jì)劃報(bào)市規(guī)劃資源部門(mén)；市規(guī)劃資源部門(mén)會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理等部門(mén)審查后，報(bào)市人民政府審定。

　　經(jīng)審定的更新行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)通過(guò)城市更新信息系統(tǒng)向社會(huì)公布。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)做好社會(huì)推介、解讀與咨詢工作。

　　更新行動(dòng)計(jì)劃對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、統(tǒng)籌主體的確定方式等主要內(nèi)容調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)依照第十四條、第十五條規(guī)定，履行相關(guān)程序。

　　第十六條   （統(tǒng)籌主體的確定）

　　更新行動(dòng)計(jì)劃發(fā)布后，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)更新行動(dòng)計(jì)劃確定統(tǒng)籌主體。以公開(kāi)遴選方式確定的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)發(fā)布遴選公告，物業(yè)權(quán)利人和市場(chǎng)主體均可報(bào)名參加遴選。以指定方式確定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議等形式集體決策確定。

　　統(tǒng)籌主體確定后，統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)與區(qū)人民政府簽署區(qū)域更新統(tǒng)籌實(shí)施協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確統(tǒng)籌主體權(quán)利和義務(wù)、區(qū)域更新方案編制完成時(shí)限等內(nèi)容。

　　第十七條   （區(qū)域更新方案的編制）

　　統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)按照更新行動(dòng)計(jì)劃及統(tǒng)籌實(shí)施協(xié)議的要求，形成區(qū)域更新方案。區(qū)域更新方案主要包括規(guī)劃實(shí)施方案、利益平衡方案和全生命周期管理清單。

　?。ㄒ唬┮?guī)劃實(shí)施方案包括土地使用、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、空間管制、道路交通等系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)指標(biāo)。規(guī)劃實(shí)施方案編制過(guò)程中可以按需開(kāi)展城市設(shè)計(jì)、公共服務(wù)設(shè)施、交通影響評(píng)價(jià)等專題研究。

　　（二）利益平衡方案包括產(chǎn)權(quán)歸集或者合作的具體措施，各城市更新項(xiàng)目的土地利用方式、實(shí)施主體、實(shí)施時(shí)序、資金籌措與使用安排等，以及規(guī)劃實(shí)施方案中確定的公共要素的建設(shè)實(shí)施要求。

　?。ㄈ┤芷诠芾砬鍐伟ㄟ\(yùn)營(yíng)維護(hù)管理、項(xiàng)目績(jī)效、物業(yè)持有等要求。

　　第十八條   （區(qū)域更新方案的意見(jiàn)征詢與評(píng)審）

　　區(qū)域更新方案編制過(guò)程中，統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)與區(qū)域范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行充分協(xié)商，并聽(tīng)取相關(guān)專業(yè)主管部門(mén)、利害關(guān)系人意見(jiàn)，組織專家委員會(huì)專家評(píng)審。

　　市、區(qū)相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)統(tǒng)籌主體編制區(qū)域更新方案的指導(dǎo)。

　　第十九條   （區(qū)域更新方案的認(rèn)定與公布）

　　統(tǒng)籌主體報(bào)送區(qū)域更新方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)附具物業(yè)權(quán)利人、專業(yè)主管部門(mén)、利害關(guān)系人和專家意見(jiàn)的采納情況。

　　區(qū)域更新方案由區(qū)規(guī)劃資源部門(mén)接收，報(bào)區(qū)人民政府認(rèn)定并明確有效期。涉及已批控詳規(guī)劃優(yōu)化的，區(qū)域更新方案經(jīng)認(rèn)定前，規(guī)劃實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)取得市規(guī)劃資源部門(mén)意見(jiàn)。

　　區(qū)域更新方案經(jīng)認(rèn)定后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市更新信息系統(tǒng)向社會(huì)公布。

　　區(qū)域更新方案經(jīng)認(rèn)定后不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)依照第十八條、第十九條規(guī)定，履行相關(guān)程序。

　　第二十條   （區(qū)域更新方案與控詳規(guī)劃的關(guān)系）

　　區(qū)域更新方案涉及控詳規(guī)劃優(yōu)化的，由控詳規(guī)劃組織編制主體會(huì)商統(tǒng)籌主體，依據(jù)更新方案中的規(guī)劃實(shí)施方案，同步編制控詳規(guī)劃成果，按規(guī)定開(kāi)展控詳規(guī)劃優(yōu)化相關(guān)工作。

　　第二十一條    （區(qū)域更新方案的實(shí)施）

　　區(qū)域更新方案經(jīng)認(rèn)定后，統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)有序組織開(kāi)展產(chǎn)權(quán)歸集、土地前期準(zhǔn)備等工作，配合完成規(guī)劃優(yōu)化和土地供應(yīng)，落實(shí)城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序，優(yōu)先落實(shí)公共要素建設(shè)。

　　區(qū)域更新方案中明確的各城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)籌主體的協(xié)調(diào)下，根據(jù)認(rèn)定的區(qū)域更新方案予以實(shí)施。

　　第二十二條    （跨行政區(qū)的區(qū)域更新）

　　涉及跨行政區(qū)的區(qū)域更新，參照上述規(guī)定，經(jīng)市人民政府指定，由市規(guī)劃資源部門(mén)或者區(qū)人民政府組織編制更新行動(dòng)計(jì)劃，報(bào)市人民政府審定后，確定統(tǒng)籌主體。統(tǒng)籌主體編制區(qū)域更新方案后，由更新行動(dòng)計(jì)劃編制主體組織更新方案認(rèn)定。

第三章 零星更新

　　第二十三條    （零星更新的基本流程）

　　零星更新是基于物業(yè)權(quán)利人的意愿，由物業(yè)權(quán)利人或者市場(chǎng)主體（以下統(tǒng)稱“申請(qǐng)人”），向區(qū)規(guī)劃資源部門(mén)申請(qǐng)相關(guān)基本信息；編制項(xiàng)目更新方案報(bào)區(qū)人民政府，經(jīng)區(qū)人民政府認(rèn)定后，實(shí)施城市更新。

　　第二十四條    （零星更新項(xiàng)目的信息申請(qǐng)）

　　申請(qǐng)人可以向區(qū)規(guī)劃資源部門(mén)申請(qǐng)相關(guān)基本信息，包括規(guī)劃信息、地籍信息、城市更新支持政策等。區(qū)規(guī)劃資源部門(mén)結(jié)合相關(guān)情況予以回復(fù)。

　　第二十五條    （項(xiàng)目更新方案的編制）

　　申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)編制項(xiàng)目更新方案。項(xiàng)目更新方案主要包括實(shí)施主體、規(guī)劃實(shí)施方案和全生命周期管理清單。

　　第二十六條    （項(xiàng)目更新方案的認(rèn)定與公布）

　　申請(qǐng)人報(bào)送項(xiàng)目更新方案時(shí)，涉及聯(lián)合體或者市場(chǎng)主體作為實(shí)施主體的，應(yīng)當(dāng)附具與原權(quán)利人的合作協(xié)議、房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者合作意向材料。

　　項(xiàng)目更新方案由區(qū)規(guī)劃資源部門(mén)接收，報(bào)區(qū)人民政府認(rèn)定并明確有效期。涉及已批控詳規(guī)劃優(yōu)化的，項(xiàng)目更新方案經(jīng)認(rèn)定前，規(guī)劃實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)取得市規(guī)劃資源部門(mén)意見(jiàn)。

　　項(xiàng)目更新方案經(jīng)認(rèn)定后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)城市更新信息系統(tǒng)向社會(huì)公布。

　　第二十七條    （項(xiàng)目更新方案的實(shí)施）

　　項(xiàng)目更新方案涉及控詳規(guī)劃優(yōu)化的，控詳規(guī)劃組織編制主體應(yīng)當(dāng)同步形成控詳規(guī)劃成果，開(kāi)展控詳規(guī)劃優(yōu)化相關(guān)工作。

　　項(xiàng)目更新方案經(jīng)認(rèn)定后不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)依照第二十六條規(guī)定，履行相關(guān)程序。

　　零星更新項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)認(rèn)定的項(xiàng)目更新方案予以實(shí)施。

第四章 保障措施

　　第二十八條    （總體要求）

　　市、區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)完善城市更新政策措施，深化制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，形成政策合力，支持和保障城市更新。

　　第二十九條    （規(guī)劃保障）

　　區(qū)域更新在優(yōu)先保障系統(tǒng)性公共要素的前提下，可以按照規(guī)劃統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)指標(biāo)與公共要素要求。

　　零星更新可以以提供公共要素為前提，按照規(guī)定，采取轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、按照比例增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)建筑量、提高建筑高度等鼓勵(lì)措施。對(duì)于實(shí)現(xiàn)地區(qū)功能品質(zhì)提升有重大貢獻(xiàn)的零星項(xiàng)目，可以探索在區(qū)人民政府與實(shí)施主體協(xié)商土地、經(jīng)濟(jì)、招商、建設(shè)等其他條件的基礎(chǔ)上，合理確定規(guī)劃指標(biāo)。

　　第三十條   （用地保障）

　　根據(jù)城市更新項(xiàng)目具體情況，通過(guò)收儲(chǔ)、收回再供應(yīng)方式實(shí)施的，供應(yīng)土地采用招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓以及劃撥等方式。按照法律規(guī)定，沒(méi)有條件，不能采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的，經(jīng)市人民政府同意，可以采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)土地。

　　城市更新涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域調(diào)整轉(zhuǎn)型等情形的，可以組合供應(yīng)土地。城市更新項(xiàng)目周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地，不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件的，可以采取擴(kuò)大用地的方式整體開(kāi)發(fā)。物業(yè)權(quán)利人利用自有土地實(shí)施城市更新的，對(duì)于規(guī)劃保留地塊，在原用地范圍內(nèi)，按照原用途對(duì)建筑物進(jìn)行改建、拆除重建并不超過(guò)原登記合法建筑面積的，無(wú)需辦理用地手續(xù)，直接辦理建設(shè)相關(guān)手續(xù)。

　　城市更新項(xiàng)目通過(guò)收儲(chǔ)、收回再供應(yīng)實(shí)施的，按照相關(guān)要求評(píng)估土地價(jià)款；通過(guò)存量補(bǔ)地價(jià)方式實(shí)施涉及補(bǔ)繳土地價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)按照新、舊土地使用條件，委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，并經(jīng)區(qū)人民政府集體決策后確定。市場(chǎng)評(píng)估中可綜合考慮土地前期開(kāi)發(fā)成本、移交類公共要素成本等，區(qū)人民政府集體決策可綜合考慮相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、土地利用情況、公共要素貢獻(xiàn)等因素。

　　對(duì)于市場(chǎng)主體通過(guò)與物業(yè)權(quán)利人簽訂協(xié)議方式受讓房地產(chǎn)權(quán)益的，在更新方案經(jīng)認(rèn)定后，可以由原權(quán)利人和實(shí)施主體共同申請(qǐng)將更新方案作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。實(shí)施主體辦理存量補(bǔ)地價(jià)后，可以申請(qǐng)首次登記，同步注銷原產(chǎn)權(quán)和記載事項(xiàng)。

　　城市更新項(xiàng)目以拆除重建和改建、擴(kuò)建方式實(shí)施的，可以按照相應(yīng)土地用途和利用情況，依法重新設(shè)定土地使用期限。

　　第三十一條    （標(biāo)準(zhǔn)保障）

　　按照環(huán)境改善和整體功能提升的原則，因歷史風(fēng)貌保護(hù)、舊住房更新、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)型需要，可以由相關(guān)部門(mén)另行制定有關(guān)建筑間距、退讓、密度、面寬、綠地率、交通、市政配套等差異化的標(biāo)準(zhǔn)或者管理要求。

　　歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合消防等有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。確因歷史風(fēng)貌保護(hù)需要，無(wú)法達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求的，應(yīng)當(dāng)在不降低現(xiàn)有保護(hù)狀況的前提下，經(jīng)風(fēng)貌保護(hù)專家委員會(huì)論證后，由相關(guān)管理部門(mén)和市規(guī)劃資源部門(mén)協(xié)商制定保護(hù)方案。

　　舊住房的改建、擴(kuò)建活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)確保消防安全，確因舊住房改建、擴(kuò)建需要，無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求的，應(yīng)當(dāng)在不降低現(xiàn)有消防條件的前提下，由實(shí)施主體制定相應(yīng)的防火安全保障方案，經(jīng)專家論證后，由消防部門(mén)會(huì)同市房屋管理部門(mén)予以認(rèn)定。

　　第三十二條    （資金保障）

　　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)安排資金，對(duì)舊住房更新、“城中村”改造等涉及民生保障以及其他涉及公共利益的城市更新項(xiàng)目予以支持，市級(jí)按照規(guī)定給予相應(yīng)的資金補(bǔ)助；鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)行地方政府債券等方式，籌集改造資金。

　　城市更新按照存量補(bǔ)地價(jià)方式補(bǔ)繳的土地出讓金，在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排，用于城市更新和市政交通等設(shè)施建設(shè)。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，建立全市統(tǒng)一的市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)及資金保障機(jī)制，推進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施全生命周期智慧化運(yùn)營(yíng)和管理。

　　市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)保障組織開(kāi)展更新行動(dòng)計(jì)劃制定、統(tǒng)籌主體遴選等城市更新實(shí)施工作經(jīng)費(fèi)。

　　第三十三條    （金融支持）

　　鼓勵(lì)設(shè)立城市更新基金，支持各類城市更新活動(dòng)開(kāi)展。

　　鼓勵(lì)政策性、商業(yè)性銀行通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、專項(xiàng)運(yùn)維、專項(xiàng)管理等，加大對(duì)城市更新的信貸支持。

　　鼓勵(lì)國(guó)有銀行、社會(huì)資本等創(chuàng)新低效用地盤(pán)活投融資機(jī)制。

　　第三十四條    （稅費(fèi)政策）

　　城市更新項(xiàng)目可以依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免和稅收優(yōu)惠政策。具體細(xì)化措施由發(fā)展改革和稅務(wù)部門(mén)另行制定。

　　第三十五條    （產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)引導(dǎo)）

　　規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用相關(guān)規(guī)定實(shí)施，完善產(chǎn)業(yè)績(jī)效、土地退出等全生命周期管理要求。

　　區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在資源利用效率評(píng)價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上，會(huì)同各部門(mén)分級(jí)實(shí)施相應(yīng)的能源、規(guī)劃、土地、財(cái)政等政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高效配置；應(yīng)當(dāng)綜合采取各類措施對(duì)低效產(chǎn)業(yè)用地實(shí)施“一地一策”分類處置。鼓勵(lì)通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、物業(yè)置換、園區(qū)平臺(tái)回購(gòu)、節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓和節(jié)余房屋租賃等方式，盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地。

　　其他行業(yè)主管部門(mén)可以參照產(chǎn)業(yè)用地，推進(jìn)相應(yīng)存量用地資源利用效率評(píng)價(jià)工作，推動(dòng)低效用地的更新盤(pán)活。

　　第三十六條    （加強(qiáng)公有房屋管理）

　　本市對(duì)優(yōu)秀歷史建筑、花園住宅類公有房屋承租權(quán)歸集加強(qiáng)管理。經(jīng)市人民政府同意，符合條件的市場(chǎng)主體可以歸集優(yōu)秀歷史建筑、花園住宅類公有房屋承租權(quán)，實(shí)施城市更新。

　　經(jīng)區(qū)人民政府同意，符合條件的市場(chǎng)主體可以歸集除優(yōu)秀歷史建筑、花園住宅類以外的公有房屋承租權(quán)，實(shí)施城市更新。

　　市場(chǎng)主體參與歸集公有房屋承租權(quán)的具體管理辦法由市房屋管理部門(mén)另行制定。

　　公有房屋出租人可以通過(guò)有償回購(gòu)承租權(quán)、房屋置換等方式，歸集公有房屋承租權(quán)，實(shí)施城市更新。

　　第三十七條    （改革國(guó)企土地資產(chǎn)管理與考核機(jī)制）

　　國(guó)有企業(yè)土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)帶頭承擔(dān)國(guó)家、本市重點(diǎn)功能區(qū)開(kāi)發(fā)任務(wù)，實(shí)施自主更新。

　　國(guó)有企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極向市場(chǎng)釋放存量土地，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活。

　　國(guó)資部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全與國(guó)有企業(yè)參與城市更新活動(dòng)相適應(yīng)的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理與考核機(jī)制，將存量低效用地城市更新工作納入國(guó)有企業(yè)考核評(píng)價(jià)范疇。

　　第三十八條    （社區(qū)規(guī)劃師）

　　結(jié)合社區(qū)規(guī)劃師制度的建立，推動(dòng)社區(qū)規(guī)劃師全過(guò)程參與城市更新，發(fā)揮社區(qū)規(guī)劃師在城市更新過(guò)程中的技術(shù)咨詢服務(wù)、引導(dǎo)公眾參與、政策和方案宣講解讀等作用，促進(jìn)公眾與政府部門(mén)、城市更新相關(guān)主體的溝通，推動(dòng)多方協(xié)商、共建共治。　　

第五章 監(jiān)督管理

　　第三十九條    （全生命周期管理）

　　本市對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)行全生命周期管理。市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、經(jīng)濟(jì)信息化、商務(wù)、交通、綠化市容等部門(mén)，綜合考慮產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，在更新方案中明確城市更新項(xiàng)目功能、改造方式、建設(shè)計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理、項(xiàng)目績(jī)效、物業(yè)自持比例、持有年限、節(jié)能環(huán)保和公共要素建設(shè)等全生命周期管理要求。

　　市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將明確的全生命周期管理清單納入城市更新信息系統(tǒng)，通過(guò)信息共享、協(xié)同監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的全生命周期管理。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)監(jiān)管”的原則，對(duì)全生命周期管理清單落實(shí)情況進(jìn)行評(píng)定并納入城市更新信息系統(tǒng)，依法實(shí)施監(jiān)督。

　　城市更新項(xiàng)目涉及用地手續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)將土地全生命周期管理要求納入建設(shè)用地使用權(quán)合同或者劃撥決定書(shū)。

　　第四十條   （時(shí)效管理）

　　統(tǒng)籌主體應(yīng)當(dāng)按照統(tǒng)籌實(shí)施協(xié)議中明確的區(qū)域更新方案編制完成時(shí)限，完成區(qū)域更新方案編制和報(bào)送。未能按時(shí)報(bào)送的，應(yīng)當(dāng)依約向區(qū)人民政府申請(qǐng)延期。在批準(zhǔn)的延期時(shí)限內(nèi)仍不能完成的，統(tǒng)籌主體資格依約失效。

　　實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)按照更新方案的有效期推進(jìn)實(shí)施。未能按照規(guī)定時(shí)間實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)按照申報(bào)程序向區(qū)人民政府申請(qǐng)延期。在批準(zhǔn)的延期時(shí)限內(nèi)仍不能完成的，更新方案失效。

　　第四十一條    （公共要素運(yùn)營(yíng)監(jiān)督管理）

　　除更新方案另有規(guī)定外，公共要素應(yīng)當(dāng)與城市更新項(xiàng)目同步實(shí)施。

　　有公共開(kāi)放要求的上述設(shè)施，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理情況予以監(jiān)管，確保公共開(kāi)放要求的落實(shí)，促進(jìn)其管理和服務(wù)水平的提升。

第六章 附則

　　第四十二條    （施行日期）

　　本指引自2022年11月21日起施行。