政策解讀丨REITs新政：為何新增城市更新、酒店、體育館領(lǐng)域？（附解讀+思維導(dǎo)圖）
12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（發(fā)改辦投資〔2025〕991號(hào)），基礎(chǔ)設(shè)施REITs（即基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）進(jìn)一步擴(kuò)圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。
01政策脈絡(luò)
中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策以試點(diǎn)啟動(dòng)為起點(diǎn)，通過持續(xù)拓展適用范圍、完善制度框架，逐步從探索階段邁向常態(tài)化發(fā)展階段。
以規(guī)范起步為核心，首推試點(diǎn)政策搭建REITs發(fā)展基本框架。2020年8月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)首份試點(diǎn)申報(bào)通知（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)），標(biāo)志著試點(diǎn)正式啟動(dòng)。該政策聚焦交通、能源、市政等六大傳統(tǒng)基建領(lǐng)域，設(shè)定嚴(yán)格申報(bào)條件與較高準(zhǔn)入門檻，為REITs發(fā)展奠定了規(guī)范有序的起步基礎(chǔ)。
聚焦領(lǐng)域擴(kuò)容與標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化，政策向民生保障和新興產(chǎn)業(yè)延伸。2021年7月，發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)進(jìn)一步完善，推動(dòng)試點(diǎn)范圍實(shí)現(xiàn)重要拓展。政策將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范疇，同時(shí)明確清潔能源等新興基礎(chǔ)設(shè)施準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，既豐富了投資標(biāo)的類型，也體現(xiàn)了政策對(duì)民生需求與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的雙重呼應(yīng)。
扣宏觀經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，試點(diǎn)范圍向消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域延伸。2022年12月，REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)投資領(lǐng)域的再度擴(kuò)容。這一調(diào)整緊密貼合宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化與民生消費(fèi)需求升級(jí)，彰顯了REITs政策動(dòng)態(tài)適配市場(chǎng)、靈活響應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的鮮明特征。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs此時(shí)將城市更新、酒店、體育場(chǎng)館等資產(chǎn)納入試點(diǎn)，是適配經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、破解現(xiàn)實(shí)難題與契合國(guó)家戰(zhàn)略的關(guān)鍵選擇，核心邏輯圍繞盤活存量、緩釋風(fēng)險(xiǎn)、賦能國(guó)策、完善市場(chǎng)展開。 我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模龐大，但長(zhǎng)期存在流動(dòng)性不足問題。傳統(tǒng)財(cái)政與信貸投入已難以為繼，而REITs能將城市更新項(xiàng)目、體育場(chǎng)館等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通金融產(chǎn)品，快速回收資金用于新投資，形成“投資-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的良性循環(huán)。此前已發(fā)行的REITs雖初顯成效，但與巨量存量相比仍有空間，此次擴(kuò)圍正是釋放存量?jī)r(jià)值的關(guān)鍵一步。 當(dāng)前地方政府及城投公司債務(wù)化解進(jìn)入關(guān)鍵期，部分主體面臨較大償債壓力。REITs作為權(quán)益融資工具，可直接降低發(fā)行主體資產(chǎn)負(fù)債率，避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)累積。對(duì)持有大量城市更新、酒店等資產(chǎn)的城投公司而言，通過REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出，既能盤活沉淀資本，又能擺脫對(duì)債務(wù)融資的過度依賴，契合中央推進(jìn)地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型的政策導(dǎo)向。 擴(kuò)圍精準(zhǔn)對(duì)接“城市更新”與“擴(kuò)大內(nèi)需”兩大國(guó)策。城市更新項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)，僅靠財(cái)政難以支撐，納入REITs可吸引社會(huì)資本參與，破解資金難題；體育場(chǎng)館、商旅綜合體等資產(chǎn)的納入，能提升服務(wù)供給質(zhì)量，激活消費(fèi)潛力，呼應(yīng)消費(fèi)升級(jí)導(dǎo)向。REITs由此成為連接社會(huì)資本與國(guó)家戰(zhàn)略的重要紐帶。 我國(guó)REITs市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)階段性突破后，仍面臨三大核心挑戰(zhàn)亟待破解。 資產(chǎn)估值方法論尚未統(tǒng)一，部分項(xiàng)目因現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與實(shí)際運(yùn)營(yíng)存在偏差，導(dǎo)致估值合理性存疑；二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足問題凸顯，個(gè)別產(chǎn)品長(zhǎng)期處于折價(jià)交易狀態(tài)，制約市場(chǎng)活力釋放；專業(yè)人才儲(chǔ)備短缺，既通曉基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)、又精通資本市場(chǎng)規(guī)則的復(fù)合型人才尤為稀缺，成為提質(zhì)增效的關(guān)鍵瓶頸。 針對(duì)痛點(diǎn)，國(guó)家發(fā)改委已醞釀新一輪改革組合拳，從制度、市場(chǎng)、人才三端精準(zhǔn)發(fā)力。 制度層面，正在推進(jìn)的REITs立法工作方案，擬將試點(diǎn)階段的成熟經(jīng)驗(yàn)上升為全國(guó)統(tǒng)一的制度性安排，明確權(quán)責(zé)邊界與操作規(guī)范，筑牢市場(chǎng)發(fā)展根基； 市場(chǎng)層面，投資者教育專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃即將啟動(dòng)，聚焦產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)收益邏輯開展普及，引導(dǎo)理性投資氛圍形成； 人才層面，“領(lǐng)航計(jì)劃”同步推進(jìn)，定向培育專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，填補(bǔ)人才供給短板。 展望未來，隨著“十四五”規(guī)劃重大項(xiàng)目陸續(xù)落地，REITs市場(chǎng)迎來擴(kuò)容提質(zhì)的黃金機(jī)遇。專家預(yù)測(cè)，至2026年我國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模有望突破5000億元，躋身全球重要REITs市場(chǎng)行列。作為政策設(shè)計(jì)者與市場(chǎng)培育者，發(fā)改委將持續(xù)發(fā)揮“指揮棒”作用，推動(dòng)市場(chǎng)從“試點(diǎn)探索”邁向“常態(tài)化發(fā)展”、從“新興業(yè)態(tài)”走向“成熟規(guī)范”。 最終，REITs將成為我國(guó)資本市場(chǎng)的重要組成部分，以盤活存量資產(chǎn)、引導(dǎo)長(zhǎng)期資本的核心價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)能。 來源：城望研究院根據(jù)公開資料梳理、創(chuàng)作而成。若文中內(nèi)容涉及版權(quán)問題或需引用授權(quán)，歡迎隨時(shí)通過公眾號(hào)后臺(tái)留言與我們聯(lián)系，我們將第一時(shí)間妥善處理。（一）激活存量資產(chǎn)：破解融資瓶頸的必然
（二）緩釋債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：適配地方融資轉(zhuǎn)型的需要
（三）賦能國(guó)家戰(zhàn)略：銜接國(guó)策落地的金融支撐
（四）完善資本市場(chǎng)：吸引長(zhǎng)期資金的結(jié)構(gòu)優(yōu)化
基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅率高，天然適配保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金需求。此前資產(chǎn)類型局限制約了長(zhǎng)期資金入場(chǎng)，此次擴(kuò)圍新增多元資產(chǎn)，豐富了產(chǎn)品供給，可滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好長(zhǎng)期投資者的配置需求，推動(dòng)長(zhǎng)期資金高效進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，同時(shí)優(yōu)化資本市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。